Важен не платёж
Более длинный срок даёт меньший ежемесячный платёж и куда большую итоговую стоимость. Сравнение предложений по одному лишь платежу — способ, которым побеждает худший кредит:
| Срок | Платёж | Переплата | | --- | --- | --- | | 10 лет | наибольший | наименьшая | | 20 лет | средний | примерно вдвое больше, чем за 10 лет | | 30 лет | наименьший | может превысить сумму займа |
Сравнивайте строку переплаты. Платёж говорит, что вы потянете; итог говорит, сколько это стоит.
Первый взнос работает сильнее, чем кажется
Каждая единица взноса — это единица, которую не заняли и на которую не начисляются проценты весь срок. На длинном кредите увеличение взноса обычно экономит в два-три раза больше себя — крупнейший рычаг из тех, что реально в руках заёмщика.
Чего здесь нет
Объявленная ставка редко составляет всю стоимость. Обязательная страховка, комиссия за выдачу и плата за обслуживание добавляются сверху — из-за них два кредита с одинаковой номинальной ставкой обходятся заметно по-разному. Спрашивайте эффективную ставку, а не заголовочную.
Вопросы
Почему итоговая стоимость намного выше цены жилья?+
Потому что проценты начисляются на остаток долга десятилетиями. На двадцатилетнем кредите при типичной ставке переплата может приблизиться к сумме займа или превысить её. Строка итоговой стоимости существует, чтобы эта цифра была видна до подписания, а не после.
Насколько помогает больший первый взнос?+
Дважды: он уменьшает сумму займа и сокращает остаток, на который начисляются проценты. Прибавка к первому взносу обычно экономит за срок в несколько раз больше себя — аргумент сильнее любых переговоров о ставке.
Учтены ли страховка и комиссии?+
Нет. Страхование имущества и жизни, оценка, комиссия за выдачу и налоги различаются по банкам и странам, и именно они отделяют объявленную ставку от эффективной. Здесь моделируются только основной долг и проценты.
А досрочное погашение?+
Здесь не моделируется, но эффект велик и смещён к началу: досрочный платёж в первый год убирает проценты за все оставшиеся годы, а та же сумма на пятнадцатом году убирает совсем немного.